Cerca de 600.000 contratos de alquiler firmados en 2021 se enfrentan a una inminente renovación en España, situación que genera incertidumbre ante la posibilidad de incrementos significativos en las mensualidades. Expertos del sector advierten sobre posibles alzas que podrían alcanzar entre el 30% y el 50%, marcando un desafío considerable tanto para inquilinos como para propietarios.
La coyuntura actual surge tras un lustro de mercado donde los precios del alquiler han experimentado un aumento promedio del 30,5%. Este incremento, que fue parcialmente amortiguado por limitaciones legales impuestas durante la pandemia —ahora sin intención de prórroga por parte del Ejecutivo—, crea una brecha sustancial entre las rentas actuales y los valores de mercado. Los contratos que ahora caducan se suscribieron en un contexto diferente, y la retirada de las restricciones gubernamentales abre la puerta a una actualización de precios al valor de mercado.
Los arrendadores tienen tres opciones principales: rescindir el contrato (avisando con cuatro meses de antelación para evitar una prórroga tácita obligatoria de hasta tres años), negociar un nuevo contrato o renovar el existente por un año adicional, hasta un máximo de tres. David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro, explica que «quienes terminan ahora su contrato, viven en zonas no declaradas tensionadas y quieran renovar, se van a encontrar con previsibles subidas de la renta, debido a como están ahora los precios de mercado con respecto hace cinco años». Como ejemplo, en Madrid, el valor del metro cuadrado pasó de 14,3 euros en diciembre de 2021 a 22,7 euros en diciembre de 2025, lo que podría elevar el alquiler de una vivienda de 90 m² de 1.287 a más de 2.000 euros mensuales.
La brecha actual se atribuye, en parte, a la intervención gubernamental durante la pandemia, que limitó la actualización de las rentas entre un 2% y un 3%, mientras la inflación superaba el 8%. Esta medida generó un desfase que ahora los propietarios podrían intentar recuperar. Caraballo subraya que «muchos propietarios deberán tomar la decisión de renovar estos acuerdos y en qué condiciones hacerlo», considerando el buen comportamiento de pago de sus inquilinos.
En el caso de que el casero decida renovar por un año más, la situación varía según la cláusula de actualización pactada. Marta Plaza, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de GTA Villamagna Asociados, aclara que la actualización debe referenciarse a dicha cláusula, que puede ser el IPC u otro valor. Además, los propietarios que no hayan aplicado subidas en cinco años podrían sumar el IPC acumulado de varios años para la nueva actualización.
La normativa de actualización también depende de la fecha de inicio del contrato. Para aquellos firmados antes del 25 de mayo de 2023, la renta se revisa según el Índice de Precios al Consumo (IPC). Con la última referencia en 2,9%, un alquiler de 900 euros subiría aproximadamente 26 euros mensuales. Sin embargo, los contratos suscritos a partir del 26 de mayo de 2023 se rigen por el Índice de Referencia para la actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), una cifra más moderada que el INE publica mensualmente y que en 2025 se mantuvo cerca del 2%, implicando una subida de unos 18 euros para un alquiler de 900 euros.
Existe una excepción a estas reglas en municipios declarados como zonas tensionadas, como Barcelona capital, donde la ley prohíbe al casero subir la renta a precio de mercado al finalizar el contrato, debiendo mantenerla intacta. La compleja coyuntura legal y de mercado anticipa un periodo de negociación y ajustes significativos en el sector del alquiler, con repercusiones directas para cientos de miles de hogares en España.
